Avant de vous lancer dans la recherche de votre bien immobilier, il faut d’abord définir votre budget. Celui-ci dépendra de votre apport personnel et de votre capacité d’endettement :
- L’apport personnel correspond au montant que vous souhaitez investir de votre argent personnel.
- La capacité d’endettement correspond au montant maximal que la banque pourra vous accorder.
Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, les banques évaluent divers aspects de votre dossier pour déterminer le montant du prêt qu’elles peuvent vous accorder et le taux d’intérêt qu’elles vous appliqueront.
1 . Durée du crédit
Les banques au Maroc proposent en général un financement sur une durée maximale de 25 ans. Cependant, elles fixent une limite d’âge que l’emprunteur ne pourra pas dépasser à la fin de son crédit, généralement entre 65 et 73 ans, en fonction des banques.
Si vous avez 30 ans, vous pouvez donc demander un crédit sur 25 ans ou moins.
Si vous avez 60 ans, vous pouvez donc demander un crédit entre 5 et 13 ans en fonction des banques.
Il faut savoir que :
- Une durée plus courte implique des mensualités plus élevées, mais un coût total du crédit plus faible.
- Une durée plus longue réduit les mensualités mais augmente le coût total du crédit.
| Exemple
1M de dhs sur 15 ans équivaut à une mensualité de 8054 dhs. En totalité, vous rembourserez donc à la banque 12*8054*15 ans = 1 449 720 dhs. 1M de dhs sur 20 ans équivaut à une mensualité de 6847 dhs. En totalité, vous rembourserez donc à la banque 12*6847*20 ans = 1 643 280 dhs. |
2 . Profil de l’emprunteur
En fonction de votre situation professionnelle et votre pays de résidence, la banque pourra accepter de financer une partie ou la totalité du montant du bien. Certaines banques peuvent inclure également le financement des frais annexes d’acquisition, qu’on appelle communément les frais de notaire.
Présentation des possibilités de financement offertes par les banques en fonction de votre statut professionnel et votre pays de résidence :
- Salarié CDI au Maroc :
- Financement à hauteur de 100% du bien à acquérir ;
- Possibilité de financer 7% supplémentaire pour les frais d’acquisition.
- Chef d’entreprise & Professions Libérales :
- Les banques exigent en général 20% du montant du bien en apport personnel
- Ce taux est négociable chez certaines banques dépendamment de votre secteur d’activité et des résultats de votre entreprise.
- Retraité :
- Financement à hauteur de 100% du bien à acquérir ;
- Possibilité de financer 7% supplémentaire pour les frais d’acquisition.
- Freelance ou autoentrepreneur :
- Les banques exigent en général 20% du montant du bien en apport personnel
- Marocains résident à l’étranger :
- Un apport personnel de 20% du montant du bien est réclamé par la banque
- Cet apport peut être négocié si vous présentez des revenus importants.
- Un financement à 100% est assez rare, voire impossible pour un MRE.
- Français résident à l’étranger :
- Mêmes conditions que pour des Marocains résidents.
- Vous aurez néanmoins besoin d’avoir un contrat de travail homologué et une carte de séjour longue durée.
3 . Type d’acquisition
Un crédit immobilier peut vous être accordé pour financer l’achat d’un logement neuf ou ancien à usage d’habitation. Il peut s’agir de votre résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Le crédit immobilier peut servir à l’achat :
– d’un studio ;
– d’un appartement ;
– d’une villa ;
– d’un lot de terrain destiné à la construction d’un logement.
Info & Astuces :
Les conditions pour l’acquisition d’un terrain sont assez spécifiques. En effet, la banque exigera en général de votre part un apport personnel d’un montant de 20% du prix du terrain quel que soit votre statut professionnel. De plus, le prêt qui vous sera accordé par la banque sera sur une durée d’endettement maximale de 7, 10 ou 15 ans en fonction des banques.
Astuce : Si vous souhaitez acquérir un terrain et vous endettez sur des durées plus longues (entre 15 et 25 ans), il faut demander un crédit simultanément pour l’acquisition du terrain et pour les futures constructions de votre logement.
4 . Capacité d’endettement
Outre l’âge, votre situation personnelle et professionnelle, les banques examineront attentivement vos revenus et vos dépenses fixes mensuelles pour évaluer votre capacité d’endettement.
La capacité d’endettement représente le montant maximal pouvant être emprunté à une banque, déterminé par votre taux d’endettement. Ce dernier mesure la proportion de vos charges par rapport à vos revenus mensuels. Un faible taux d’endettement facilite l’obtention d’un crédit, tandis qu’un taux élevé rend cette obtention difficile, voire impossible.
Le taux d’endettement maximal varie selon vos revenus et diffère d’une banque à l’autre. Généralement, au Maroc, le taux d’endettement maximal est de 45%. Au-delà de ce seuil, la banque pourrait estimer que vous avez dépassé votre capacité maximale d’endettement.
Le tableau ci-dessous récapitule les revenus et les charges pris en compte par les banques en fonction de votre profil.
- Les banques peuvent percevoir les revenus variables et locatifs comme instables d’une année à l’autre. En règle générale, elles ne prennent en compte que 70% du montant des loyers ou des primes variables dans le calcul de votre revenu.
- Quant aux primes contractuelles stipulées dans votre contrat (comme le 13ème mois ou autres), elles sont généralement considérées à 100%.
| Exemple 1
Kenza souhaite contracter un prêt immobilier de 660 000 dhs sur 25 ans. Ceci correspond à une mensualité de 4000 dhs. Elle souhaite savoir si la banque pourra lui prêter ce montant. Elle gagne 20 000 dhs net par mois et dispose déjà d’un crédit pour sa voiture de 2000 dhs mensuel. Elle a également un bien qu’elle loue et qui lui permet de gagner en plus 7000 dhs par mois.
Son taux d’endettement est donc de 25% ce qui est inférieur au taux d’endettement maximal fixé à 45%. Son prêt sera accordé. |
| Exemple 2
Kenza souhaite contracter un prêt immobilier de 660 000 dhs sur 25 ans. Ceci correspond à une mensualité de 4000 dhs. Elle souhaite savoir si la banque pourra lui prêter ce montant. Elle gagne 10 000 dhs net par mois et dispose déjà d’un crédit pour sa voiture de 2000 dhs mensuel.
Son taux d’endettement est donc de 60% ce qui est supérieur au taux d’endettement maximal fixé à 45%. Son prêt sera rejeté. Pour que le crédit puisse être accordé, il lui faudra solder son crédit auto pour avoir un taux d’endettement à 40%. |
Il convient de noter que l’évaluation d’un dossier peut varier d’une banque à l’autre, car chaque établissement a sa propre politique et établit des règles qui diffèrent des autres banques.
Recourir à un courtier en crédit immobilier tel que opretsolutions.ma peut vous faire économiser du temps et de l’argent tout en simplifiant considérablement votre recherche du meilleur financement. En effet, le courtier se charge de constituer votre dossier de demande de crédit et entreprend les démarches auprès des banques tout en les mettant en concurrence. Avoir un expert du crédit à vos côtés, familier avec les politiques de chaque banque, vous permettra de savoir précisément vers quelle banque orienter votre dossier pour bénéficier des meilleures conditions tarifaires en fonction de votre profil.